قوانین آپارتمان نشینی و شارژ ساختمان

گسترش شهرها و رشد جمعیت، مکانی درخور و مناسب برای اسکان و آرامش ساکنین خود می‌طلبد. سابقا خانه‌هایی با مساحت‌های کوچک و بزرگ و طبقاتی محدود که از 2 یا 3 تجاوز نمی‌کرد،محل سکونت بود. اما پس از این رشد و گسترش، این قبیل خانه‌ها برای این جمعیت کافی نبوده و ساخت خانه‌هایی بزرگتر که طبقاتشان از 3 بیشتر بود، طلب می‌نمود.

 این خانه‌های جدید که به نام آپارتمان شناخته می‌شوند، مانند هر محصول وارداتی از کشورهای دیگر دارای فرهنگ و اصول مربوط به خود بوده، به گونه‌ای که ساکنین موظف به رعایت آن می‌باشند و در صورت عدم رعایت آن، محل زندگی نه تنها مامنی برای آرامش نبوده، که ممکن است مشکلات فراوانی برای ساکنین آن به همراه داشته باشد. یکی از مهمترین مشکلاتی که اغلب آپارتمان‌ها با آن مواجه هستند عدم پرداخت به موقع شارژ یا به عبارت بهتر آبونمان ساختمان است. 

مالکیت در آپارتمان شامل دو قسم است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک که قسمت‌های مشترک عبارتند از آن قسمتهای ساختمان که مورد استفاده کلیه سکنه قرار می‌گیرد. ماده4 قانون تملک آپارتمان تعیین سهم هر یک از ساکنین را در پرداخت این حقوق، بدین سان تقسیم می‌کند: «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت‌های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی‌است.» با عنایت به این ماده، این نکته به ذهن می‌رسد که برخی از حقوق و تعهدات به میزان مساوی و بدون در نظر گرفتن مساحت هر یک از واحد‌های آپارتمان در نظر گرفته و تعیین می‌گردد. 

اما آیا قانون این موارد را احصا نموده یا به نظر مدیران ساختمان وا نهاده تا آنها بر اساس ساختمان و نیازمندی‌های آن این سهم را تعیین نمایند؟ ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال 1347تا حدودی این تقسیمات را مشخص کرده که: «شرکای ساختمان(ساکنین) موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان ازهزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت‌بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون فوق‌الذکر و سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان،تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد و تعیین این سهم نیز با مدیر یا مدیران ساختمان است.«با ملاحظه این دو ماده توجهمان به این نکته جلب می‌گردد که هزینه قسمت‌های مشترک به دو بخش منقسم می‌گردد بخشی که مورد استفاده کلیه ساکنین قرار می‌گیرد مانند هزینه سرایدار یا آسانسور که به طور مساوی تقسیم می‌گردد و همچنین هزینه‌های مشترکی همچون برق و آب ساختمان که بر اساس مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی و بدون در نظر گرفتن آنکه مالک،ملک خود را مورد استفاده قرار می‌دهد یا خیر محاسبه می‌گردد که میزان آن به صورتی مشخص در ابتدای هر ماه از ساکنین آن دریافت می‌شود (امروزه به واسطه جایگزینی گاز با گازوئیل، گازبها نیز بر اساس همین معیارمحاسبه و دریافت می‌شود) توجها اینکه در خصوص هزینه‌هایی مثل آسانسور و آسفالت پشت بام، همسایگان واحد‌های همکف یا طبقه اول نمی‌توانند به بهانه سالبه به انتفاع بودن استفاده ایشان از این امکانات، از پرداخت هزینه مشترک نگهداری احتراز نمایند. این ممنوع بودن از نپرداختن شارژ مربوط به این دست هزینه‌ها به واسطه این است که قانون تملک آپارتمان‌ها معافیتی در این خصوص مقرر ننموده است. اما نکته حایز اهمیت آن است که اغلب مدیران آپارتمان‌ها در تقسیم اینگونه سهام برای هر واحد، راه‌حل مورد توافق تساوی را برگزیدند تا به دور از هر گونه اما و اگر در پرداخت ساکنین، به راحتی آبونمان را دریافت کنند و مخارج ساختمان را از آن بپردازند (البته این شیوه توافقی است و مغایر قانون). البته با وجود چنین تمهیدی (تساوی ساکنین در پرداخت‌شارژ) از سوی مدیریت ساختمان، هستند ساکنینی که خود را موظف به پرداخت شارژ ولو به قدر مساوی ندانسته و با عدم پرداخت به موقع آن، باعث کارشکنی در کار مدیریت و تبعا عدم پرداخت قبوض و سایر هزینه‌های مربوط به ساختمان می‌گردند. ماده 10مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها حل این مشکل راچنین بیان می‌کند که: «در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک،از طرف مدیر یا هیات مدیره به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات،از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ،تهویه مطبوع،آب گرم،برق،گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت اسناد محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده،اجراییه صادر خواهد کرد. تبصره 1:در صورتی که عدم ارایه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی(شورای حل اختلاف) دادخواست داده و با رسیدگی خارج از نوبت،واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی از قبیل آب و برق وغیره محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع آپارتمان جریمه نماید». آری قانون وضعیت اینگونه ساکنین را بدین نحو مشخص نموده تا در مواقع اضطرار مدیریت آپارتمان به آن قیام نماید .

 اما آنچه در عمل اتفاق می‌افتد، نحوه عمل توام با مسامحه با چنین ساکنینی است،مدیرانی که برای جلوگیری از تنش در آپارتمان با خاطیان رفتاری از روی دوستی و اعطای مهلت برای پرداخت این حق در نظر می‌گیرند .هر چند امروزه با همکاری سازمان‌های ارائه دهنده خدمات شهری (سازمان آب، اداره گاز، اداره برق،...) امکان تعبیه کنتور‌های مستقل هر واحد پیش‌بینی گردیده است که می‌تواند تا حد زیادی از هزینه‌های مشترک و پیوستگی سرنوشت واحد‌های مسکونی همسایه را کاهش داده و اشتراک همسایگان را در حد هزینه‌های واقعا مشترک مثل برق قسمت‌های مشاع و یا آب استفاده شده توسط سرایدار برای سیراب کردن باغچه و... تنزل داده است .

موضوعات مرتبط:

• • فرهنگ و آداب آپارتمان نشینی را بدانیم
  • قوانین آپارتمان نشینی و شارژ ساختمان
  • نگاهی به قوانین آپارتمان‌نشینی
  • فرهنگ آپارتمان نشینی
  • توصیه های کاربردی در آپارتمان نشینی
  • فرهنگ آپارتمان نشینی و مشکلات آن
  • زندگی در یک محیط آپارتمانی

نگاهی به قوانین آپارتمان‌نشینی

درست است که نوعی عرف و هنجار پذیرفته شده در میان همسایه‌ها برای رعایت حقوق همدیگر وجود دارد و شهروندان با وجود همین رسوم می‌توانند تا حد زیادی روابط بین خودشان و همسایه‌ها را در آپارتمان‌ها هماهنگ و تنظیم کنند، اما جدای از همین قواعد نانوشته، از نظر قانونی نیز به حقوق افراد در آپارتمان و لزوم رعایت آنها اشاره شده است.

جالب است بدانید قانون تملک آپارتمان‌ها سال 1343 تصویب شده است، یعنی در زمانی که آپارتمان‌سازی در مراحل اولیه رشد خود به سر می‌برد و هنوز برج‌سازی به سبک و سیاق فعلی درنیامده بود.

این قانون 15 ماده دارد و تقریبا به همه دغدغه‌های زندگی آپارتمان‌نشینی اشاره کرده است.

در ماده 10 این قانون آمده است: «هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیات مدیره می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و... به او خودداری کنند.»

حتی در این قانون پیش‌بینی شده است در صورت امتناع مالک از پرداخت هزینه‌های آپارتمان، سایر همسایه‌ها با او چه برخوردی داشته باشند.

در ادامه همین ماده قانونی آمده است: «درصورتی که مالک یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تسویه‌حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.»

صادر کردن اجراییه به این معناست که مدیر ساختمان می‌تواند به طور قانونی، مالک را از بخشی از حقوق ساختمان محروم کند؛ البته در صورتی که مالک متخلف آن واحد آپارتمانی، هزینه‌های ساختمان را پرداخت کند، مدیر یا هیات مدیره ساختمان موظف است به محض وصول وجوه مورد مطالبه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک مثل آب و برق، اقدام کنند.»

در این قانون به هزینه‌های مشترک بین همسایگان در واحدهای آپارتمانی نیز اشاره شده است و در آن به صراحت ذکر شده که هزینه‌های آپارتمان باید از طریق جمع‌آوری شارژ و آن هم به صورت ماهانه از همه همسایه‌ها جمع شود.

اما در صورتی که فردی از پرداخت شارژ ماهانه خودداری کند، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه‌ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

در این قانون، به وظایف مدیران هم اشاره شده و تاکید شده است باید برای هر ساختمانی که بیشتر از سه واحد دارد، حتما یک هیات مدیره انتخاب شود.

ماده ۲۱ این قانون اشاره می‌کند که مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به او اعلام کنند.

همچنین در ماده 22 هم تاکید شده که در تمامی ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین نظافت قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، افرادی تحت عنوان دربان استخدام نمایند.

یکی از نکات جالب این قانون، الزام مدیران ساختمان به بیمه کردن بناست؛ طوری که هیات مدیره موظف هستند ساختمان را در برابر حوادث آتش‌سوزی بیمه کنند.

در فصل پایانی این قانون هم به لزوم حفظ، نگهداری و تعمیر بنا اشاره شده است و در همین فصل قانونی تاکید شده است در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد ‌هزینه‌های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند کرد.

در هر حال، با وجود آن که این قوانین بالغ بر 40 سال قدمت دارد، اما بعد از گذشت این همه سال، نه‌تنها هنوز هم بسیاری از این قانون اجرا نمی‌شود، بلکه حتی بسیاری از شهروندان هم از حقوق قانونی خود در محدوده آپارتمان ‌ها اطلاعی ندارند.

موضوعات مرتبط:

• نگاهی به قوانین آپارتمان‌نشینی
• فرهنگ آپارتمان نشینی
• توصیه های کاربردی در آپارتمان نشینی
• فرهنگ آپارتمان نشینی و مشکلات آن
• زندگی در یک محیط آپارتمانی